Hotelmarkt Frankfurt

Aufbruchstimmung im globalen Dorf

Die Business- und Finanzmetropole Frankfurt am Main zählt derzeit zu den erfolgreichsten Hotelmärkten in Deutschland - von Montag bis Donnerstag. Schlechtes Image und geringe touristische Attraktivität lassen die Belegung am Wochenende in den Keller sacken.

Die imposante Skyline mit ihren Banken- und Bürotürmen macht es weithin deutlich. In Frankfurt zählt vor allem eines: Business. Als wichtiges europäisches Finanzzentrum beheimatet die Mainmetropole die weltweit viertgrößte Aktienbörse, internationale Banken und ist Sitz der Europäischen Zentralbank (EZB). Die Euro-Stadt ist Haupt-Verkehrsdrehscheibe, Handels- und Messestandort und der Internetknotenpunkt in Deutschland. Unter den etwa 40.000 ansässigen Unternehmen in Frankfurt haben die fünf umsatzstärksten deutschen Konzerne hier ihren Sitz.

Von der wachsenden Business-Stärke profitiert unmittelbar die Frankfurter Hotellerie. Der Hotelmarkt befindet sich dank zahlungskräftiger Geschäftsreiseklientel im Aufwind. Alle wichtigen Hotelkennziffern weisen nach oben. Das war nicht immer so. Bis Mitte der 90er-Jahre strudelte der Markt aufgrund der allgemeinen wirtschaftlichen Rezession. Seit 1996 ist der Hotelmarkt in Frankfurt stetig auf ein ansehnliches Niveau gewachsen. Heute hat die Stadt die meisten Hotelbetten und Gästeübernachtungen pro Einwohner in Deutschland. "Der Markt hat sich stabilisiert und hat ein enormes Wachstumspotenzial", so das Urteil von Heather Saunders, Partnerin bei Arthur Andersen Real Estate GmbH, Eschborn. Der Zimmerertrag konnte in diesem Jahr erneut um knapp zehn Prozent auf rund 150 DM gesteigert werden. Nach Angaben des Hotelverbandes Deutschland (IHA) hatten die Hotels des oberen Segmentes bundesweit die beste Auslastung mit knapp 72 Prozent.

"Mit einem Plus von 12,5 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum und etwa 2,8 Mio. Übernachtungen bis Ende August 2000 realisierte Frankfurt den höchsten Zuwachs aller deutscher Städte", so Günter Hampel, Geschäftsführer der Tourismus+Congress GmbH Frankfurt am Main, der mit einer Fortsetzung des positiven Trends und in diesem Jahr mit vier Mio. Übernachtungen rechnet (1999: 3,8 Mio.). Einer der Motoren dieser Entwicklung ist das boomende Tagungs- und Kongressgeschäft. Im vergangenen Jahr wurde der Spitzenwert von 55.771 Tagungen erreicht. Mit 10.127 mehrtägigen Veranstaltungen wurde das Ergebnis von 1998 um 17,5 Prozent übertroffen und belebte so das direkte Übernachtungsaufkommen aus Tagungen um über 12 Prozent auf nunmehr knapp 900.000 Übernachtungen. Damit macht allein der Tagungs- und Kongresssektor etwa 23 Prozent des gesamten Übernachtungsaufkommens in Frankfurt aus. "Die Messe spielt längst nicht mehr die zentrale Rolle, dagegen hat sich das Kongressgeschäft fast verdreifacht", so Gerhard Mitrovits, General Manager des Hotels Inter-Continental Frankfurt. Vom geplanten Ausbau des Frankfurter Flughafens und der Messeerweiterung wird diese Entwicklung weiter beflügelt. Der Frankfurter Hotelentwickler Peter A. Bletschacher, Geschäftsführender Hotour-Gesellschafter, rechnet mit etwa sechs Mio. Übernachtungen pro Jahr in der nächsten Dekade. Bereits heute kommt jeder zweite Frankfurt-Besucher aus dem Ausland. Und für internationale Hotelgäste sind Übernachtungen in der Mainmetropole geradezu ein Schnäppchen. Während in Paris und London ohne mit der Wimper zu zucken, Preise von durchschnittlich etwa 800 DM pro Nacht gezahlt werden, "liegen die Frankfurter Zimmerpreise selbst im Vergleich mit Sekundärstädten wie Kopenhagen, Brüssel oder Lyon um etwa 40 Prozent niedriger", klagt Mitrovits. Auch Kurt Berndt, General Manager vom Frankfurt Marriott Hotel, sieht dringenden Nachholbedarf bei der Ratenentwicklung. "Wir müssen im internationalen Vergleich zu angemessenen Raten kommen", so Berndt.



In Frankfurt vergleicht man sich gerne mit weltweiten Großstädten, doch als "kleinste Metropole der Welt" fehlt es dem Standort vor allem an touristischer Attraktivität. Wochentags pulsierendes Geschäftszentrum - am Wochenende verödete Innenstadt, lautet das Urteil böser Zungen. Während Frankfurt als internationaler Business-Standort eine zahlungskräftige Gästeklientel anzieht - rund 70 Prozent der Hotelgäste sind beruflich in der Stadt - sieht die Wochenendbilanz eher düster aus. Samstags und sonntags sind die Häuser maximal zur Hälfte belegt. Die Ursache für leere Betten am Ende der Woche ist schnell ausgemacht: Frankfurt krankt an seinem Negativimage. Die 651.000-Einwohner-Stadt hinkt mit ihrem mangelnden urbanen Flair und Freizeitwert ihrer Bedeutung als Geschäftsmetropole weit hinterher. "Das Wochenendgeschäft muss durch attraktive touristische und kulturelle Angebote deutlich angekurbelt werden," so Wolfgang Dieckmann, Direktor des Relexa Hotels Frankfurt. Rufe nach einem veränderten Standortmarketing unter Einbeziehung der Region werden erneut aufgewärmt. Denn Frankfurt in der Großregion Rhein-Main und in der unmittelbaren Nachbarschaft von Rheingau und Taunus habe mehr zu bieten als der Ruf, der ihr vorauseilt. "Wir streben eine Vermarktung und Integration der gesamten Region an, die geprägt ist vom Image der Internationalität und Offenheit", erklärt Oberbürgermeisterin Petra Roth. Auch die Hoteliers in Frankfurt sehen in der Aufwertung der Stadt die Lösung für schlechte Wochenendbelegungen. Museumsufer und Goethehaus sind nicht ausreichend, alle Frankfurter Hoteliers wünschen sich eine verstärkte Entwicklung der kulturellen Angebote wie Musicals, Kunst, Theater, Entertainment und urbanes Nachtleben. Solche Ansätze sind in den vergangenen Jahren immer wieder gescheitert: Musicals in der Umgebung erwiesen sich als Flop, auch das angekündigte Musical "König der Löwen" wird nicht realisiert. Innovative Konzepte für eine klare Positionierung Frankfurts und ein zukunftsweisendes Destinationsmarketing, das sich auf die Stärken Frankfurts konzentriert, fehlen gänzlich. Dabei wurde eine konstruktive Zusammenarbeit zwischen Stadt und Hotellerie in der Vergangenheit vernachlässigt.

Auch in Sachen Hotelansiedlungen herrschen recht unterschiedliche Auffassungen in der Stadt. Zwei konkurrierende Erfa-Gruppen erschweren zudem die gemeinsame Abstimmung und Koordination der Hoteliers in der Stadt. "Die Spaltung in zwei Gruppen hat dem Hotelmarkt nicht besonders gut getan", so Wolfgang Dieckmann, Leiter einer der beiden Interessenzirkel. Mit seinem Ruf nach einem Ritz-Carlton oder Four Seasons für Frankfurt hat Peter Leitgeb, Generaldirektor des Steigenberger Frankfurter Hof, für Wirbel gesorgt. "Die Neuansiedlung von internationalen Luxushotels würde den Markt nachhaltig beleben und die Ratenstruktur anheben", meint Leitgeb, der in die Renovierung des Frankfurter Hofes derzeit rund sieben Mio. DM investiert. Auch Andrea Löhring, Geschäftsführerin der Frankfurter Hotel- und Gaststättenvereinigung, sieht Bedarf in einer Marktabrundung nach oben. Wesentlich vorsichtiger bewertet Inter-Conti-Chef Mitrovits mögliche Hotelprojekte des obersten Marktsegmentes: "Die Nachfrage an Luxushotels ist mit den bereits bestehenden Häusern abzudecken." Aus der Sicht von Jürgen Baurmann, Geschäftsführender Gesellschafter bei der Frankfurter Hotelunternehmensberatung Hotour, würden neue Hotels im Innenstadtbereich Impulse für die Belebung der Stadt bringen. Allerdings stehen die Chancen für Hotelansiedlungen in der Innenstadt schlecht. Frankfurt hat bundesweit die niedrigste Leerstandsrate im Bereich Büroimmobilien. Aufgrund von Spitzenmieten von 100 DM/qm befinden sich deshalb Hotelprojekte in direkter Konkurrenz zu Büroimmobilien, bei denen die Renditeaussichten wesentlich günstiger sind.

Kaum ein nationaler oder internationaler Hotelbetreiber, der nicht an den Standort Frankfurt will. Ritz-Carlton, Kempinski, Four Seasons, Dorint, sie alle bekunden ihr Interesse an der Prestigedestination. "Viele Hotelbetreiber suchen nach einem geeigneten Standort in der Stadt, allerdings werden zukünftig wohl die meisten Hotelprojekte im Speckgürtel um Frankfurt realisiert werden", so die Einschätzung von Olivia , Prokuristin bei Jones Lang LaSalle. Bei der zu erwartenden wirtschaftlichen Entwicklung Frankfurts wird die Stadt ausreichende Hotelkapazitäten schaffen müssen. Peter Bletschacher beschreibt das Dilemma: "Frankfurt braucht mindestens zehn bis 15 weitere Hotels der gehobenen Kategorie, doch die hohen Grundstücks- und Mietpreise verhindern seit Jahren neue Projekte im Zentrum."

Einer der spektakulärsten Coups ist dem französischen Hotelkonzern Accor gelungen. Die Hotelgruppe wird für etwa 35 Mio. DM ein Sofitel und ein Novotel mit insgesamt 850 Zimmern am Frankfurter Flughafen errichten. Bis voraussichtlich Ende 2003 soll das Großprojekt in dem neungeschossigen Gebäudekomplex auf der Dachfläche des ICE-Fernbahnhofes realisiert sein. Der bisherige Platzhirsch am Frankfurter Flughafen, das Sheraton Hotel, ist gerade dabei, sich für die kommende Konkurrenz zu wappnen. "Im Hinblick auf den neuen Wettbewerber wird das gesamte Hotel renoviert und neu positioniert", so Edmond A. Pinczowski, General Manager im Sheraton Frankfurt Hotel. Die erste Renovierungsphase für insgesamt 65 Mio. DM hat bereits begonnen und soll Ende Juli 2001 abgeschlossen sein. "Mit dem Wachstum des Frankfurter Flughafens und unserer Positionierung als Konferenzhotel werden die zusätzlichen Kapazitäten in wenigen Jahren vom Markt absorbiert sein", schätzt Pinczowski.

Ein weiteres Großvorhaben in Fankfurt ist die Entwicklung des "Europa Viertels", einem komplett neugestalteten Stadtteil auf dem Areal des ehemaligen Güterbahnhofs, das an die Messe angrenzt. Das 7,5 Mrd. DM-Projekt ist auf zehn Jahre angesetzt. Im Abschnitt der größten Baustelle Europas soll in Kürze mit dem Bau der Westend Plaza, bis vor kurzem noch unter dem Namen Urban Entertainment Center (UEC) bekannt, begonnen werden. Die Bahn-Tochter EisenbahnImmobilien Management GmbH entwickelt in einem Joint Venture mit dem kanadischen Investor Trizec-Hahn für rund 1,5 Mrd. DM ein Multi-Komplex aus Kinos, Entertainment, Büros, Theater und Shopping. Im niedrigeren der beiden geplanten Hochhaustürme wird ein Fünf-Sterne-Hotel mit 418 Zimmern sowie ein angegliedertes Doorman-House-Konzept integriert. Mit der Fertigstellung rechnet Ronald Hetzke, Geschäftsführer des Investors Trizec-Hahn Europe, im Jahr 2004. Für das Projekt hatten sich mehrere Betreiber beworben, unter anderem zeigt Marriott großes Interesse. Weiterhin ist auf dem Areal des "Europa Viertels", im "Europa Garten", die Entwicklung eines Grandhotels im städtebaulichen Rahmenplan vorgesehen. Ein weiteres Hotelprojekt ist auf dem Gelände der Universitätsklinik im Gespräch. Nach Angaben des zuständigen Ministeriums befindet es sich derzeit im Verhandlungsstadium.



Die Integration von Hotels in geplante Großprojekte in Form von Mischnutzungen, scheint unproblematischer als die Realisierung von einzelnen Luxushotelprojekten zu sein. Momentan sind nur wenige Standorte für Prestigeobjekte im Gespräch. Eines davon: Ein Fünf-Sterne-Haus auf dem Grundstück des Max-Planck-Instituts an der Kennedyallee. Die Fay Unternehmensgruppe, Frankfurt, will bis voraussichtlich Frühjahr 2005 mit dem 100 Mio. DM-Projekt den Frankfurter Hotelmarkt in der Spitze ergänzen. In dem parkähnlichen Garten befinden sich mehrere denkmalgeschüzte Gebäude und Villen, die zu einem exklusiven Hotel mit etwa 200 Zimmern und Suiten umgebaut werden sollen. Mit dem Bau kann allerdings erst Anfang 2003 begonnen werden, wenn das jetzt dort befindliche Institut ausgezogen ist. Die repräsentativen Altbauten und ein Gourmetrestaurant sollen das neue Hotel in der Art der europäischen Traditionshotellerie positionieren. Thomas Althoff zeigte sich bereits interessiert an dem künftigen Hotel, das sich allerdings in einem frühen Planungsstadium befindet. Ein weiteres potenzielles Hotel-Sahnestück befindet sich an der Friedrich-Ebert-Anlage im Gebäude der Postdirektion. Der repräsentative Altbau mit klassischer Fassade gegenüber der Messe befindet sich im Besitz der Deutschen Post Immobilien und wird derzeit am Markt von den britischen Maklern Healey&Baker für eine mögliche Mischnutzung angeboten. Doch eine hohe Preisstruktur hat in Frankfurt schon mehr als ein Hotelprojekt zum Scheitern gebracht.

Das ursprünglich von ArabellaSheraton als Four Points-Hotel anvisierte Innenstadt-Projekt in der Elefantengasse/Ecke Konrad-Adenauerstraße ist aufgrund unterschiedlicher Pachtvorstellungen aufgegeben worden. "Trotzdem sind wir an Standorten für ein Four Points weiter interessiert", so Ulrich Körner, Unternehmenssprecher der Schörghuber Gruppe. Am Standort Elefantengasse, das sich im Besitz der Kunersdorf Bau Holding, Hannover, befindet, soll nun ein Astron Hotel entstehen. Die Münchner Gruppe will das Haus in der Frankfurter City mit 266 Zimmern im Frühjahr 2003 eröffnen. Außerdem plant das Hotelunternehmen das Astron Hotel Frankfurt Deutsche Börse in der Rossittnerstraße, gegenüber dem Neubau der deutschen Börse. Das 250-Zimmer-Haus soll ebenfalls im Frühjahr 2003 an den Start gehen. Auch die Frankfurter Steigenberger Hotels AG engagiert sich weiter an ihrem Heimatstandort. Von März 2001 an wird das Steigenberger Maxx Hotel als fünftes Hotel der Gruppe in Frankfurt eröffnen. Das Drei-Sterne-Haus mit 150 Zimmern, das im Franchise geführt werden soll, entsteht in einem ehemaligen Bürogebäude in der Lange Straße. Der Frankfurter Investor des Maxx-Hotels ist Ignaz Blodinger, der bereits das InterCityHotel Frankfurt besitzt. Gerade fertiggestellt wurde außerdem die Erweiterung des Steigenberger Esprix Hotels Frankfurt Airport um 112 Zimmer.

"Die hohen Grundstücks- und Mietpreise in der Innenstadt zwingen viele Hotelprojekte in die Außenbezirke", erklärt Jones Lang LaSalle Hotelspezialistin Olivia Kayser. Im Speckgürtel Frankfurts scheinen die meisten Drei- bis Vier-Sterne Projekte Aussicht auf Erfolg zu haben. Die Dorint AG, die, wie ihre Mitbewerber, gerne mit einem Fünf-Sterne-Haus im Zentrum vertreten wäre, realisiert zurzeit zwei Budget-Hotels in Frankfurter Außenbezirken. Im Gewerbegebiet Helfmann Park in Frankfurt-Eschborn will die Mönchengladbacher Gruppe ein Dorint Budget Hotel mit 178 Zimmern im Frühjahr 2002 eröffnen. Die Hochtief Projektentwicklungs GmbH, Frankfurt, entwickelt auf dem ehemaligen Ziegeleigelände einen Dienstleistungskomplex mit einer Bruttogeschossfläche von 100.000 qm, der weitgehend an die Compass Group Deutschland GmbH vermietet ist. Ein weiteres Dorint Budget Hotel wird in Neu-Isenburg mit 145 Zimmern für April 2002 anvisiert. Das Drei-Sterne-Haus, ein von Dorint übernommenes Hotelprojekt, wird Teil einer Mischimmobilien-Entwicklung, hinter dem ein privater Frankfurter Investor steht. "Im Zuge der Expansion unserer Budget Häuser ist der Großraum Frankfurt von strategischem Interesse", erklärt E. Ulrich Schweitzer, Vice President Dorint Budget Hotels. Neben seinem Projekt am Flughafen expandiert auch der Accor-Konzern in den Frankfurter Randbezirken. Bis Anfang 2002 plant Accor drei weitere Etap Hotels mit insgesamt 297 Zimmern im Frankfurter Speckgürtel. Außerdem wird ein Mercure Hotel mit 125 Zimmern voraussichtlich Ende 2001 in Eschborn eröffnet. Sieben weitere Projekte der Marken Etap und Formule 1 und zwei bis drei Ibis-Hotels peilt der Konzern bis Ende 2005 in unmittelbarer Nähe von Frankfurt an.

In den Außenbezirken der Goethestadt haben noch weitere Betreiber Hotelstandorte gefunden. An der Pferderennbahn am Frankfurter Fußballstadion in Frankfurt-Niederrad hat der Schweizer Hotelkonzern Swissôtel einen Vertrag für ein Vier-Sterne-Plus-Hotel mit 240 Zimmern unterschrieben. Als Investor fungieren die Frankfurter Rechtsanwälte Heberer und Fromm sowie Vermögensverwalter. Mit der Eröffnung ihres zweiten Hotels in Deutschland rechnet Swissôtel im Frühjahr 2002. In der Bürostadt Niederrad ist außerdem für das Jahr 2001 ein Tulip Inn im Gespräch, das von der niederländischen Krasnapolsky Gruppe betrieben werden soll.

In Hinblick auf die zukünftige wirtschaftliche Entwicklung Frankfurts und die erwartete Preistransparenz durch die Einführung des Euro sind die Aussichten des Hotelmarktes ausgezeichnet. "Mit steigendem Geschäft aufgrund der Messeerweiterung und dem Flughafenwachstum, verträgt Frankfurt zusätzliche Hotels in allen Kategorien", glaubt Horst M. Brülls, Regionaldirektor bei Maritim in Frankfurt. Inwieweit sich allerdings Luxushotels in der Innenstadt ansiedeln lassen, steht in den Sternen. Der Fokus, der in Frankfurt verbauten Investitionen von jährlich zwei bis drei Mrd. DM, liegt in Verkehrsgroßprojekten und Dienstleistungs- und Bürohochhäusern. Ohne das aktive Interesse der Stadt wird wohl auch zukünftig renditestärkeren und gewinnbringenderen Bauvorhaben der Vorzug gegeben. Wenn die Stadtobersten an einem Hotelprojektes interessiert sind, stehen die Chancen für eine Realisierung wesentlich besser, wie beispielsweise beim 1998 eröffneten Hilton Hotel im Zentrum. Auch für das Technische Rathaus in der Braubachstraße zeichnet sich eine Hotellösung mit dem Besitzer des Gebäudes, der Deutschen Immobilien Leasing (DIL), ab. Die "Kommunalpolitische Plattform" der Stadt hatte bereits 1998 beschlossen, dass auf dem Grundstück am Römer ein Hotel entstehen sollte. Doch bis vor kurzem schien ein Hindernis unüberwindbar: Die Stadt hatte mit der Deutschen Bank-Tochter DIL einen Sale-and-Lease-Back-Vertrag geschlossen, der bis 2007 läuft, und dessen vorzeitige Auflösung unmöglich schien. Nach einer Einigung mit DIL und der Feuring Hotelconsulting GmbH, Mainz, die das Hotelprojekt entwickeln, verfolgt die Stadt nun das Ziel den Erbbaurechtsvertrag zu lösen und sich gemeinsam mit einem privaten Hotel-Investor die Summe von 152 Mio. DM zu teilen, die an die DIL für das Technische Rathaus fließen müsste. Damit wäre der Abriss des von der Stadt ungeliebten Rathaus-Gebäudes bereits 2003 möglich und der Weg für ein 300-Zimmer-Hotel frei. Wie es heißt, stehen mehrere Betreiber in den Startlöchern... (Anke Cimbal)

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