Digest Europe 2005

Hotelmarkt München im Vergleich

Für die meisten Hotels der Vier- und Fünf-Sterne-Kategorie in Europa zeigt sich für 2004 eine entspanntere Situation als in den Jahren 2000 bis 2003, in denen die europäischen Hotelmärkte mit den wirtschaftlich schwierigen Rahmenbedingungen zu kämpfen hatten. Das ergibt eine aktuelle von Jones Lang LaSalle durchgeführte Untersuchung von 25 Hotelmärkten in Europa.



Von dem Trend profitieren konnte beispielsweise der Hotelmarkt München, wie ein Blick auf die Performance von Vier- und Fünf-Sterne-Hotels zeigt. So konnte beim durchschnittlichen Zimmerpreis in 2004 ein Plus von 6,2 Prozent erzielt werden. Die Übernachtung in einem Vier- und Fünf-Sterne-Hotel Münchens kostete den Gast im vergangenen Jahr 115,60 Euro. München belegt damit unter den deutschen Märkten allerdings nur Platz 4 vor Hamburg und Köln, europaweit reicht es nur zu einem Platz im hinteren Mittelfeld (Platz 17 von 25 Märkten). Dafür konnten sich die Münchner Vier- und Fünf-Sterne-Hotels hinsichtlich der Auslastung (Belegung) sehen lassen. Sie waren 2004 im Durchschnitt zu 70,6 Prozent ausgelastet. Damit belegen sie Platz 10 in Europa und sind Spitzenreiter in Deutschland vor Hamburg (69,4 Prozent), Berlin (66,0 Prozent), Düsseldorf (64,8 Prozent), Frankfurt am Main (63,1 Prozent), Köln bildet das deutsche Schlusslicht mit 61,7 Prozent durchschnittliche Auslastung. Die Münchner Hotels weisen mit einem Plus von 4 Prozentpunkten die gleiche Zuwachsrate hinsichtlich der Belegung auf wie die Vier- und Fünf-Sterne-Hotels in den meisten Hotelmärkten in Europa: 13 der 25 untersuchten Hotelmärkte konnten 3 Prozentpunkte oder mehr in der Auslastung zulegen, Spitzenreiter war Budapest mit einem Zuwachs von 10,8 Prozentpunkten.



Parallel zur Auslastung stiegen in München die Zimmerpreise. Dies ist auf mehrere Nachfragespitzen, beispielsweise durch große Messen und Kongresse, zurückzuführen, die insgesamt zu einem erfreulichen Plus auch im Zimmerpreis geführt haben. So puschte zum Beispiel im März 2004 die Fachmesse BAUMA die Belegung im Einjahresvergleich um über 10 Prozentpunkte und den durchschnittlichen Zimmerpreis um mehr als 25 Euro.



Belegung und durchschnittlicher Zimmerpreis ergeben für Münchens Vier- und Fünf-Sterne-Hotels einen Room Yield von 81,61 Euro. Im bundesweiten Vergleich positioniert sich nur Berlin besser (83,13 Euro). Düsseldorf (78,42 Euro), Frankfurt (74,47 Euro), Hamburg (72,04 Euro) und Köln (59,26 Euro) zeigen teilweise deutlich niedrigere Ergebnisse. Bei der Entwicklung des Room Yield von Vier- und Fünf-Sterne-Hotels konnte die bayerische Landeshauptstadt mit einem Plus um 12,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr punkten. Ein höheres Wachstum wiesen europaweit nur vier andere Märkte auf, an der Spitze dabei eine weitere deutsche Stadt: Düsseldorfs Vier- und Fünf-Sterne-Hotels legten aufgrund eines besonders starken Messejahres (DRUPA und K, die aufgrund der unterschiedlichen Zyklen nur alle 12 Jahre im gleichen Jahr stattfinden) um satte 27,5 Prozent zu. Neben München und Düsseldorf kamen drei weitere Hotelmärkte auf ein zweistelliges Plus: Prag (18,0 Prozent), Moskau (16,3 Prozent) und Budapest (12,9 Prozent).



Wie auch in den Jahren zuvor konnte London als europäischer Top Performer in der Kategorie absoluter Room Yield der Vier- und Fünf-Sterne-Hotels glänzen. Die britische Metropole konnte im Vergleich zu 2003 um 9,6 Prozent auf 190,68 Euro zulegen. Deutlich dahinter lagen Mailand mit 147,93 Euro und Paris mit 141,79 Euro. Die französische Hauptstadt profitierte in der Rangordnung vom deutlichen Rückgang Barcelonas mit einem Minus von 7,8 Prozent auf 137,26 Euro. Insgesamt verzeichneten acht Hotelmärkte einen Room Yield oberhalb der 100-Euro-Marke.



Bei der Betrachtung der durchschnittlichen Zimmerpreise in Europa wird deutlich, dass die deutschen Hotels der Vier- und Fünf-Sterne-Kategorie weiterhin vergleichsweise niedrige Zimmerpreise erzielen. Mit 259,43 Euro muss der Gast in einem Vier- und Fünf- Sterne-Hotel in London, Mailand (249,04 Euro) und Paris (211,00 Euro) tief in die Tasche greifen. Auch gegenüber Städten wie Rom, Barcelona, St. Petersburg und Amsterdam, deren Zimmerpreise zwischen 190,11 und 153,88 Euro lagen, blieb eine Übernachtung in einem deutschen Vier- und Fünf-Sterne-Hotel sehr günstig. Mit 115,60 Euro kostete sie in München immerhin 55 Prozent weniger als beispielsweise in der britischen Hauptstadt. Mehr bezahlen musste der Reisende in Deutschland für eine Übernachtung in Berlin – mit 125,96 Euro deutscher Spitzenreiter – Düsseldorf (121,02 Euro) und Frankfurt am Main (118,02 Euro). Nur die Vier- und Fünf-Sterne-Hotels in Hamburg und Köln sind unter den untersuchten deutschen Märkten mit 103,81 Euro und 96,04 Euro günstiger als in der bayerischen Landeshauptstadt. Bei der Entwicklung der Performance spielt neben der Nachfrage auch das Angebotswachstum eine entscheidende Rolle. Während dies in den 90er Jahren in München mit einem jährlichen Bettenzuwachs im Zeitraum 1990 bis 1998 von 0,2 Prozent äußerst bescheiden ausfiel, zeigte sich zwischen 1999 und 2004 ein deutlicheres Plus von 2,4 Prozent - verglichen beispielsweise mit Berlin (4,5 Prozent von 1999 bis 2004) eine immer noch überschaubare Entwicklung. So ist die Verstärkung des Wachstums ein entscheidender Faktor: Seit Anfang 2003 hat sich das Zimmerangebot um fast 1.400 Zimmer erweitert. Für die kommenden drei Jahre wird sich das Wachstum etwa in dieser Größenordnung fortsetzen. In den ersten Monaten des laufenden Jahres zählt München zwei Neueröffnungen: Das Vier-Sterne Schiller 5 Hotel & Boardinghaus mit 55 Zimmern in der Schillerstraße und das Vier-Sterne InnSide Hotel mit 160 Zimmern in der Parkstadt Schwabing. Hier wird das Hotelangebot im Juni durch ein Zwei-Sterne Ibis Hotel mit 150 Zimmern und ein Drei-Sterne Suitehotel mit 149 Zimmern ergänzt. Weiterhin kommt es auf der Leopoldstraße zu einem Betreiberwechsel. Die neue Hotelgesellschaft Fleming’s Hotels & Restaurants übernimmt im Juni das ehemalige Achat Hotel. Das 170 Zimmer-Hotel wird als Fleming’s Hotel München-Schwabing firmieren.



Für 2006 und 2007 stehen weitere Hoteleröffnungen auf dem Plan: das Drei-Sterne Courtyard by Marriott mit 240 Zimmern in der Schwanthaler Straße (2006) sowie das Fünf-Sterne Rocco Forte mit 132 Zimmern in der Sophienstrasse (2007). Weitere Projekte wie etwa ein Hotel am ZOB oder das Hotelprojekt Isar Süd sind im Gespräch, die Realisierungseckdaten (Anzahl Zimmer, Betreiber, Zeitpunkt der Eröffnung) sind jedoch noch ungewiss.

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