Studie von Jones Lang LaSalle

Investoren vermindern ihr Risiko

Auf den globalen Hotelmärkten haben sich die Vertragsbedingungen zwischen Investoren bzw. Hoteleigentümern und den Betreibergesellschaften seit Ende der 90er Jahre stark zugunsten der Investoren entwickelt. Das belegt eine aktuelle Studie von Jones Lang LaSalle Hotels (München).



So hat sich die Laufzeit der Managementverträge in den vergangenen vier Jahren weltweit angeglichen. Die Dauer der Basisverträge in der Region Asien/Pazifik blieb dabei mit durchschnittlich zwölf Jahren auf dem gleichem Stand wie in 2001, während sich der Durchschnitt in den letzten vier Jahren in Amerika um drei Jahre auf 13 Jahre verlängert und in Europa von 19 auf 15 Jahre verkürzt hat.



Managementverträge im Raum Asien/Pazifik haben die niedrigsten durchschnittlichen Basisgebühren (1,4 Prozent des Bruttoumsatzes) gegenüber Amerika (2,8 Prozent) und Europa (2,2 Prozent). Außer den Basisgebühren, die sich ausschließlich am Gesamtumsatz orientieren, fallen in der Regel leistungsbezogene Gebühren (Incentive Fees) an. Sie richten sich nach der Profitabilität des Hotels. In Amerika werden Incentive Fees auf Basis des NOP (Net Operating Profit) berechnet, nach Abzug der Owner’s Priority Return (eine Art vorgezogene Gewinnausschüttung). In Asien abgeschlossene Managementverträge berechnen die Incentive Fee häufig auf Basis des GOP.



Ein weiterer globaler Trend ist die Bildung von „FF&E“-Reserven (Furniture, Fixture & Equipment), mit denen die Instandhaltung des laufenden Betriebes abgesichert wird. Amerikanische Verträge beinhalten grundsätzlich eine solche Klausel mit einer festen prozentualen Rücklage vom Umsatz (Gross Revenue). Obwohl es in den beiden anderen Regionen keine verbindliche Regelung gibt, liegt der Anteil der Vereinbarungen mit festgelegter jährlicher Rücklage bei über 96 Prozent. Die prozentuale Rücklage liegt in Asien/Pazifik durchschnittlich bei 3,1 Prozent, in Europa bei 3,9 Prozent. Im Gegensatz zu Amerika und Asien, wo Managementverträge dominieren, sind im europäischen Hotelimmobiliensektor Pachtvereinbarungen immer noch die gängigste Vertragsform.

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