Trendgutachten

Spezialisten gehören in der Hotellerie zu den Gewinnern

Wer sich profiliert, gewinnt - dies ist eines der Ergebnisse des aktuellen Trendgutachtens Hospitality 2003/2004, in dem die Münchner Unternehmensberatung Treugast die aktuellen Entwicklungen in der Hotellerie untersucht hat. Nach Einschätzung der Experten war das Jahr 2002 eines der schlechtesten Jahre der Hotellerie und auch für 2003 sei die Prognose bislang kaum besser. "Auch wenn die Konjunktur - wie von allen Wirtschaftsforschungs-instituten erhofft - in 2004 anzieht, wird sich die positive Stimmung erst zeitversetzt Ende 2004, Anfang 2005 in der Hotellerie direkt bemerkbar machen", urteilt Treugast-Geschäftsführer Stephan Gerhard. Doch selbst in dieser schwierigen Wirtschaftslage finden sich nach Aussagen der Münchner Treugast Gewinner. Nach Aussagen des nunmehr neunten Trendgutachtens Hospitality konnten sich vor allem die Spezialisten und die Wellnesshotels trotz der schwierigen Wirtschaftslage am Markt behaupten: Wegen ihres spezifischen Angebots waren sie damit die Gewinner der vergangenen Saison. "Der Trend geht weg vom Tante Emmas Gemischtwarenhandel, hin zum echten Wellnesshotel, Businesshotel oder Jugendhotel", so Gerhard. Wesentlich für den Erfolg von Hotelinvestments sei nach wie vor das Zusammenspiel der Faktoren Standort, Betreiber und Konzept.

Neben den Spezialisten legten nach Ergebnissen der Studie außerdem Mittelklassehotels zu: Ihre Gewinne gingen auf Kosten der gehobenen und der Budgethotellerie. Gerhard folgert: "Der Aldisierungstrend setzt sich in der Branche immer weiter durch, gefordert wird: Qualität zum günstigen Preis." Zuwächse verzeichnete auch die Urlaubshotellerie, vor allem in den Regionen an der Ostsee: Hier zeigt der starke Trend zu erdgebundenen Reisen sowie zum Zweit- und Dritturlaub eindeutig Folgen. Zu den diesjährigen Verlierern gehört vor allem die Businesshotellerie, die unter der gesamtdeutschen Wirtschaftsschwäche leidet. Auch Hotelgruppen, die vorrangig auf Businessreisende ausgerichtet sind, gerieten im Untersuchungszeitraum massiv unter Druck. Überraschend ist, dass die Rückgänge auch die bisher sehr stabile Budgethotellerie zu betreffen scheinen - ein ähnliches Phänomen wie in Nordamerika, wo dies schon länger der Fall ist. Die Münchner prognostizieren, dass sich die Stadthotellerie langsam wieder erholen wird - sofern die Betreiber eine hervorragende Infrastruktur, hochwertige Events und professionelles Marketing bieten können. Eine weitere Überraschung des Trendgutachtens: Die Tagungs- und Konferenzhotellerie wird als Gewinner der Zukunft gehandelt. Der Markt sei in diesem Segment weiter auf Wachstum ausgelegt: Jede dritte Übernachtung resultiere aus dem Messe- und Kongressgeschäft.



Weitere Auswirkungen und Trends:
  • Im Kampf um Auslastungsquoten und Marktanteile wurde vielerorts mit Preissenkungen gearbeitet - eine zwar schnell wirksame, aber kurzsichtige Strategie, da sich das deutsche Preisniveau dadurch noch weiter vom internationalen Standard entfernt (Zimmerrate Berlin: 98 Euro, Durchschnitt europäische Metropolen: 106 Euro). Für ausländische Kongress- und Tagungsveranstalter wird der deutsche Markt wegen des günstigen Preissegments aber zunehmend interessanter.
  • Die Euro-Aufwertung führt dazu, dass vor allem Geschäftsreisende und Touristen aus Amerika und Asien zunehmend ausbleiben. Dennoch ist bei der Gesamt-Auslandsnachfrage eine Trendwende in Sicht: Vor allem der Incomingtourismus aus China zeigt zweistellige Zuwachsraten - ausgewählte Stadthotels einzelner Hotelgruppen und die DZT bereiten diesen Zukunftsmarkt bereits vor.
  • Städtetourismuswird ebenfalls als deutscher Zukunftsmarkt gesehen. Aufsteiger sind Städte, die attraktive Gesamtkonzepte bieten.
  • Markenhotelssind weiter auf dem Vormarsch. Nach weiterer Marktbereinigung und dem Zugang neuer Marken (wie die italienischen Domina Hotels & Resorts), bleiben am Ende nur noch um die zehn großen Hotelkonzerne, so die Treugast-Schätzung.
  • Ein Dauerbrenner bleibt der Wellness- und Gesundheitstourismus. Stark im Kommen sind Angebote rund um mentale Fähigkeiten, die nicht mehr nur auf das körperliche Wohlbefinden ausgelegt sind. Softwarefaktoren wie geschultes Personal werden im Wettbewerb immer wichtiger.
Insgesamt haben sich die langfristigen Einschätzungen in die Investitionssicherheit der Strategischen Gruppen nicht geändert. Sie entsprechen dem bereits für das vergangene Jahr skizzierten Szenario: Die Kettenhotellerie mit einem Rating von AA (1 bis 3 Sterne) bzw. A (4 bis 5 Sterne) sowie die Spezialisten (A) zeichnen sich in der Langfristperspektive als die sichersten Vertreter der Branche ab. Kritisch gesehen wird die Kooperationshotellerie (B), abgeraten wird von Investitionen in die Allround- und Basisanbieter (C), für die keine langfristigen Perspektiven gesehen werden.

Die Treugast zieht folgendes Fazit aus dem Trendgutachten: Die Baisse dauert im dritten Jahr in Folge an. Die schwache Konjunktur zeigt auch auf der Seite der Hotelimmobilien Folgen: Das Development von Hotels hat spürbar an Bedeutung verloren, dagegen wächst der Handel mit Bestandsimmobilien - im ersten Halbjahr 2003 fanden offenbar bereits mehr Transaktionen statt als im gesamten Vorjahr. Was nach den Ergebnissen des Trendgutachtens 2003/2004 bei Investitionsvorhaben zu beachten ist: Weil die Finanzierungsbereitschaft der Banken in Hotelimmobilien weiter sinkt, ist die Finanzierung durch offene oder geschlossene Immobilienfonds in der Hotellerie auf dem Vormarsch. Dennoch: Da die finanzierbaren Betreiber weniger werden, wird ihre Verhandlungsposition gegenüber den Investoren deutlich gestärkt. Längere Anlaufphasen mit längeren Anlaufverlusten führen zu längeren Staffelpachten, die eine höhere Eigenkapitalquote erfordern. Die Betreiber sind immer weniger bereit, das gesamte Investitionsrisiko durch Festpachten zu übernehmen, erläutert Treugast-Geschäftsführer Gerhard. Weil die von ihnen präferierten Managementverträge aber kaum finanzierbar sind, sind Misch- und neue Vertragsformen jetzt im Vormarsch.

Die Treugast Unternehmensberatung gibt neben dem Trendgutachten Hospitality auch das Investment-Ranking Hotellerie und den Betriebsvergleich Hotellerie und Gastronomie Deutschland heraus. Um Kategorisierungen und Vergleiche zu ermöglichen, teilt Treugast die Hotelbetriebe in dem Trendgutachten in Strategische Gruppen ein, auf der Basis von Standardisierungsgrad und Qualitätsstandard. Die Bewertung der Strategischen Gruppen lehnt sich an das Triple-A-System amerikanischer Ranking-Agenturen an.

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