Shopping Center / Österreich

Kärntner Einkaufszentrum erobert Rang 1

Das ECE-Center dez in Innsbruck landete in der Mieterumfrage von ecostra auf Rang 3.
dez Innsbruck
Das ECE-Center dez in Innsbruck landete in der Mieterumfrage von ecostra auf Rang 3.

Es muss nicht immer eine Großstadt-Lage sein. Auch die Zahl der Stores ist nicht zwangsläufig entscheidend für den Erfolg eines Shopping Centers und damit die Zufriedenheit seiner Mieter. Auch in der Provinz und in kleineren Einkaufszentren lassen sich offensichtlich gute Erträge erwirtschaften. Mit dem „neukauf Spittal“ steht erstmals ein Einkaufszentrum aus Kärnten an Platz 1 des Shoppingcenter Performance Reports Österreich 2020.

Gerade einmal 15 Mieter belegen die Fläche von insgesamt etwa 9.200 qm des Kärntner Shopping Centers neukauf Spittal, darunter Merkur, Media Markt, Deichmann und dm. „Diese Mieter sind offensichtlich absolut happy, Läden in dem zur Rutter Gruppe zählenden Einkaufszentrum am Standort im oberkärntner Drautal betreiben zu können“, stellt Joachim Will, Chef des Standortberaters ecostra aus Wiesbaden (Deutschland), fest. „Offensichtlich passen dort Standort, Konzept und die Leistung des Betreibers besonders gut zusammen.“
 
Einmal jährlich befragt ecostra die Mieter aller Shopping Center und Fachmarktzentren in Österreich zur wirtschaftlichen Performance ihrer Läden an den jeweiligen Standorten. Neben den Umsätzen fließen in die Bewertung auch die Standortkosten ein, also vor allem die Miethöhe. Das Ergebnis zeigt somit, in welchen Einkaufszentren die Mieter mehr oder weniger gute Erträge erwirtschaften und wo nicht. An der aktuellen Befragung nahmen 75 (Vorjahr: 72) Handels-, Gastronomie- und Dienstleistungsunternehmen teil, die in den zur Auswahl stehenden Centern insgesamt 1.833 Geschäftseinheiten betreiben. Die Befragung konnte Mitte März 2020 abgeschlossen werden, sodass sämtlichen Ergebnisse von den Auswirkungen der Corona-Pandemie „noch völlig unbeeinflusst sind“, wie der ecostra-Geschäftsführer anmerkt.
 

Vorjahressieger „Garnmarkt“ auf Platz 2

Der Vorjahressieger unter den Shoppingcentern, der „Garnmarkt“ in Götzis (Vorarlberg) erreichte in diesem Jahr den zweiten Platz. An dritter Stelle folgt das älteste österreichische Shoppingcenter, das im Jahr 1970 eröffnete „dez“ in Innsbruck. „Alle diese Center konnten sich in den vergangenen Jahren immer in der Spitzengruppe platzieren und zeigen somit eine konstant herausragende Mieterzufriedenheit. Das ist in Zeiten eines sich, auch durch den Online-Handel, zunehmend verschärfenden Wettbewerbs alles andere als selbstverständlich“, betont Will.
 

TOP 10 Shopping Center Österreich

Quelle: ecostra GmbH
RCenter⌀-Note (1-5)Zahl der BewertungenMieter-Zahl
1Spittal/Drau - EKZ Neukauf1,57715
2Götzis - Am Garnmarkt1,67634
3Innsbruck - dez1,7823138
4Bregenz - GWL Gemeinschaftswarenhaus1,8529
5Oberwart - EO Oberwart 1,862153
6Ottensheim - Donautreff2727
6Dornbirn - Messepark21467
6Wien - The Mall21558
9Salzburg- Europapark2,2223121
10Graz-Liebenau - Murpark2,2425100

„City Shopping Promenade“ ist Schlusslicht

Schlusslicht des Rankings und damit das aus Mietersicht am schlechtesten performende Center in Österreich ist das „City Shopping Promenade“ in der niederösterreichischen Landeshauptstadt St. Pölten. Das „City Shopping Promenade“ erreichte im Jahr 2012 noch eine sehr gute Mietereinschätzung, vollzog seitdem aber einen kontinuierlichen Abstieg. Den zweitletzten Platz teilen sich mit identischer Bewertung das „west“ in Innsbruck und das „WEZ“ in Bärnbach in der Steiermark. An drittletzter Stelle folgt das „Citygate Shopping“ in Wien, das sich gegenüber dem Vorjahr leicht verbessern konnte.
Shoppingcenter Performance Report
Die ecostra GmbH erstellt seit dem Jahr 2011 in Deutschland und seit dem Jahr 2012 in Österreich den „Shoppingcenter Performance Report“. Hierbei handelt es sich um eine Befragung der filialisierten Shoppingcenter-Mieter zur wirtschaftlichen Performance ihrer Stores in den jeweiligen Centern. Befragt werden dabei die Expansions- und Vertriebsleiter in den Unternehmenszentralen und nicht die Shopmanager vor Ort. Teilnahmeberechtigt sind Handels-, Gastronomie- und Dienstleistungsunternehmen, welche gleichzeitig mindestens drei Geschäfte in drei verschiedenen Einkaufszentren in Österreich betreiben. 
 
Das Portfolio der zu bewertenden Center bestand in diesem Jahr aus 151 Standorten, davon 96 Shoppingcenter und 55 Fachmarktzentren (Retail Parks).
 
Alle Ergebnisse des nun vorliegenden Shoppingcenter Performance Report Österreich 2020 beziehen sich auf einen Zeitraum vor dem Lockdown, der durch die Corona-Pandemie ausgelöst wurde. Die Mieterbefragung wurde im Januar 2020 gestartet und endete Mitte März 2020, wobei 75 der am häufigsten in den Centern vertretenen Unternehmen das Befragungsprogramm ausfüllten.

„ZIWA Baden“ Sieger der Fachmarktzentren

In der Kategorie der Fachmarktzentren (Retail Parks) schaffte es diesmal das „ZIWA Baden“ an die Spitze. Das im Jahr 2005 im nordöstlichen Gemeindegebiet von Baden (bei Wien) mit einer vermietbaren Fläche von rund 5.300 qm eröffnete „ZIWA“ schaffte mit einer Durchschnittbewertung von 1,43 (nach Schulnoten) eine herausragende Mieterbewertung und konnte den Sieger des Jahres 2018, das „GEZ West“ in Gleisdorf (Steiermark) auf Platz 2 und den Vorjahressieger, den „Panoramapark“ in Neunkirchen (Niederösterreich) auf Platz 3 verdrängen.
 

Rutter Gruppe führt Betreiber-Ranking an

Erneuter Sieger bei der Frage nach dem leistungsfähigsten Betreiber von Shoppingcentern in Österreich wurde die Rutter Gruppe. Seit diese Betreiberfrage im Jahr 2014 erstmals den Mietern gestellt wurde schaffte es die von Stefan Rutter und Dr. Christian Harisch geführte Management-Gesellschaft immer auf den Spitzenplatz und behauptet sich so als Seriensieger. In diesem Jahr konnte die Rutter Gruppe den Abstand zum Zweitplatzierten, der SES Spar European Shopping Centers, sogar noch ausbauen. An dritter Stelle der leistungsstärksten Centerbetreiber folgt die ECE, die mit dem „dez“ in Innsbruck ein Objekt in den Top 3 platzieren konnte.
 

Nein zur generellen Sonntagsöffnung

Weitere Fragestellungen im diesjährigen Report drehten sich um die Sonntagsöffnung, um die Expansionstätigkeit in den kommenden zwölf Monaten und zum Nachverhandeln der Mieten für die Geschäfte. Durchaus erstaunen muss der Umstand, dass knapp 39 Prozent der befragten Filialisten überhaupt keine Sonntagsöffnung wünschen, eine moderate Zahl von 1 bis 5 verkaufsoffenen Sonntagen wäre für etwas mehr als 13 Prozent ideal und weitere 17 Prozent würden für 6 bis 10 offene Sonntage plädieren. „Damit wird von einem Großteil der Filialisten die Sonntagsöffnung abgelehnt.
 

Mieten werden nachverhandelt

Im Durchschnitt wollen die befragten Filialisten in den nächsten 12 Monaten in Österreich 4,1 Geschäfte neu eröffnen, gleichzeitig aber auch 2,6 Einheiten schließen. Während die Zahl der Neueröffnungen damit fast auf dem Niveau des Vorjahres liegt (Ø 2019: 4,0 Geschäfte) ist die Zahl der Schließungen merklich angestiegen (Ø 2019: 2,2 Geschäfte). In diesem Zusammenhang hat auch die Zahl jener Mieter zugenommen, die die Miethöhe ihrer Ladeneinheiten in den Einkaufszentren nachverhandelt haben. Dabei erreichten etwa 18 Prozent der Mieter sogar eine Reduktion des Mietpreises um mehr als 20 Prozent. „Dies illustriert den wirtschaftlichen Druck, dem die Marktteilnehmer ausgesetzt sind. Während der Wareneinsatz und die Personalkosten kaum noch reduziert werden können, stellen die Mieten die einzig verbliebene Stellschraube dar, über die noch merkliche Einsparungen möglich erscheinen. Wir gehen davon aus, dass die Mieten in der Nach-Corona-Zeit noch stärker unter Druck geraten, als wir dies bislang im Markt gesehen haben“, erwartet Will.
Über ecostra
Die ecostra GmbH zählt zu den führenden Unternehmensberatungen im Bereich der Immobilienwirtschaft und des Einzelhandel. Neben Consultingaufgaben wie z.B. die Optimierung des Filialnetzes von Handelsunternehmen, Erstellung von Standortanalysen und Studien zur Expansionsplanung sowie Machbarkeits- und Rentabilitätsuntersuchungen für Projektentwickler und Investoren erarbeitet ecostra auch marktfähige Flächen- und Nutzungskonzepte für Einkaufszentren bzw. analysiert die Chancen und Risiken z.B. des Relaunch von notleidenden Zentren. Neben der Privatwirtschaft arbeitet ecostra auch für öffentliche Auftraggeber – z.B. Städte, Gemeinden, Verwaltungsgerichte, Kammern - und bietet Sachgutachten für Genehmigungs-, Verwaltungs- und Kartellgerichtsverfahren. Das räumliche Betätigungsfeld umfasst alle Länder Europas, Sitz des Unternehmens ist die hessische Landeshauptstadt Wiesbaden.

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